相続登記義務化について

相続登記義務化について

令和6年4月1日から相続登記が義務化されます。正当な理由なく、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が課される事に成りました。法改正以前から相続登記未了の不動産についても、施行日から3年以内にその登記を行う必要があります。
 
①登記とは何か
②相続登記義務化の背景とその他の制度
③相続登記の具体的な進め方
 
今回の記事は、相続登記義務化を上記の3つの段階に分けて考えてみたいと思います。
※相続登記が出来ない正当な理由の例
(1) 登記を放置した為、相続人が多数となり、戸籍謄本類などの書類収集や相続人の確認に時間を要する場合
(2) 遺言の有効性、遺産の範囲に争いが有る場合
(3) 申請人となるべき相続人に重病等の特別な事情がある場合

①登記とは何か

相続登記の詳細を確認する前提として登記制度について確認する

登記とはどのような制度で、どのような効果を持つのでしょうか。日本にある土地、建物は広さや不動産の種類などの不動産自体の情報を示す表題部と、所有者、所有者以外の権利者に関する情報が記録された権利部に大きく分けられます。これらは、変更の履歴が分かるように、過去の情報についても記録が残される仕組みです。
以下の例を見てみましょう。
 
例1)登記簿からストーリーを読解く
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甲区1番    所有権移転 令和1年6月4日 受付番号第11111号
     令和1年6月4日売買 所有者A
甲区2番 所有権移転 令和2年1月4日 受付番号第15号
     令和2年1月4日 売買 所有者B
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乙区1番 抵当権設定 令和1年6月4日 受付番号11112号
    令和1年6月4日金銭消費貸借同日設定 債権額金1000万円 
    利息年1.0%  損害金14.0% 債務者A 抵当権者C銀行株式会社
乙区2番 1番抵当権抹消 令和2年1月4日 受付番号14号
    令和2年1月4日解除
乙区3番 抵当権設定 令和2年1月4日 受付番号16号
    令和2年1月4日金銭消費貸借同日設定 債権額金1500万円 
    利息年1.1%  損害金14.0% 債務者B 抵当権者D銀行株式会社
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まず最初に、権利部は所有者について記載された部分甲区、所有権以外の権利について記載された部分乙区に分かれます。
上記は売買が発生した場合の典型的な登記です。この登記簿の内容を読み解くと、
①Aは売買を原因として令和1年6月4日、所有権を取得した(甲区1番)。この購入に際して、Aは当該物件を担保としてC銀行株式会社から1000万円の融資を受け、抵当権を設定した(乙区1番)。
②令和2年1月4日AはBに当該不動産を売却した。BはAへ売買代金の支払いを行う為、1500万円の融資をD銀行から受け、抵当権を設定した(乙区3番)。Aは、その売買代金でC銀行株式会社へ債務全額の弁済した(乙区2番)。
 
例2)登記は順番が重要
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甲区1番    所有権移転 令和1年6月4日 受付番号第11111号
     令和1年6月4日売買 所有者A
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乙区1番 抵当権設定 令和1年6月4日 受付番号第11112号
    令和1年6月4日金銭消費貸借同日設定 債権額金1000万円 
    利息年1.0%  損害金14.00% 債務者A 抵当権者C銀行株式会社
乙区2番 抵当権設定 令和2年1月4日 受付番号第16号
    令和2年1月4日金銭消費貸借同日設定 債権額金1500万円 
    利息年1.1%  損害金14.0% 債務者A 抵当権者D銀行株式会社
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上記を言葉で説明すると、現在の所有者はAであり、その不動産にC銀行(債権額1000万円)及びD銀行(債権額1500万円)が抵当権を設定しています。今回の例でポイントは、乙区です。乙区には2つの抵当権が設定されていますが、その力関係はどうなっているのか。C銀行とD銀行では、C銀行の抵当権が優先されます。つまりAが債務不履行となった場合、不動産は裁判所主導で換価されることに成ります。この際、C銀行が優先的に配当金を受け取る事が出来るという意味です。例えば換価された金額が1500万円の場合、C銀行が債権額分の1000万円の配当を先に受け取ります。残りの500万円をD銀行が受け取ることに成ります。つまりD銀行は債権額全額を回収できなかった事に成ります。
 
登記簿を確認することで、上記のような事実関係・権利関係を読み取る事が出来ます。日本において不動産は重要な価値を持つ財産ですので、その財産に関する情報を常に最新かつ正確な内容に保つ事が、いかに重要かをご理解いただけると思います。
 
例3)相続登記未了の場合の弊害
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甲区1番    所有権移転 平成1年2月4日 受付番号第1112号
     平成1年2月4日 売買 所有者A
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上記でAが平成21年に亡くなっており、Xのみがその相続人だとします。そしてXがこの不動産をYへ売却する場合を考察して見ましょう。
登記簿上は、上記の通りAが所有者です。ですがAは既に亡くなってしまっているため、Aが所有者として提出すべき印鑑証明書が提出できません。また登記のルールとして権利変動を忠実に反映しなくてはいけません。つまり上記不動産を処分する為には、必ずXへの相続登記が必要です。
過料を受けるという事以外にも、広い意味で不動産を何らかの理由で処分する為に、相続登記は必須であり、相続登記を長年放置することで相続人が多数に及び処分に不都合が発生する可能性高くなってしまいます。

②相続登記義務化の背景とその他の制度

相続人申告登記/相続土地国庫帰属制度について

これまで相続による不動産登記は、義務ではありませんでした。登記を行わない事で不利益を被るのは、登記を懈怠した本人に他ならないからです。ところが、九州と同じくらいの土地が登記されずに放置された状態となり、いったい誰が所有者なのか分からない土地が増えすぎてしまい、今回の法改正に至っています。相続登記義務化と合わせて、以下制度が設けられました。
 
-相続人申告登記(令和6年4月1日施行)
登記簿に記載されている所有者について、相続が発生した事及び、自分が相続人である事を申し出る制度です。申出をした相続人の氏名・住所が登記されます。(持分は登記されません:権利取得を公示する為ではない為)相続人が多数に上る場合でも単独で申請可能。準備する戸籍も通常の相続登記に比べ少なく、負担も少ない。
 
-相続土地国庫帰属制度(令和5年4月27日施行)
相続した土地について国にお金を払って(20万円程度)引き取ってもらう制度。相続登記がされていなくても利用可能ですが、通常の管理・処分に労力を要する土地は不可。また建物は国庫帰属制度の対象ではありません。
 
国庫帰属制度が利用できない土地の例:
・建物が建っている、工作物がある、車両が放置されているなどの土地
・抵当権などの担保権などが設定されている土地
・通路などの他人に使用される予定の土地
・土壌汚染・埋設物がある土地
・境界が不明な土地
・危険な崖がある土地
 
制度開始前に所有権を取得した場合でも申請可能です。ちなみに今回登記が義務化されたのは、【相続】(遺言による場合を含む)により土地を取得した場合となります。【売買】などによる場合は対象外です。これは、売買を契機に所有権を取得した場合、新たな所有者は自己の意思で所有権を取得していますので、所有権を確保するため、登記をしようという意思が働きます。一方相続を原因とする登記は、自らの意思によって権利を取得した訳ではないので、登記に対する意識が薄いと言えると思います。

③相続登記の具体的な進め方

1.相続人の順位

相続登記を行う為にはまず相続人を決定する必要があります。具体的には被相続人(亡くなった方)の生まれてから、亡くなるまでの全戸籍を確認します。兄弟姉妹が相続人の場合には、両親の生まれてから亡くなるまでの全戸籍の確認も必要です。民法の定める相続順位・相続分について確認しましょう。
 
相続順位と相続分
配偶者は常に第一順位の相続人となります。法定相続分は以下の通りとなります。
 
第一順位:子(法定相続分1/2)
第二順位:直系尊属(法定相続分1/3)
第三順位:兄弟姉妹(法定相続分1/4)
 
例1)配偶者(A)存命で、子供が2人(B,C)いる場合
A:1/2、B:1/4, 、C:1/4
 
例2)配偶者(A)存命で子供がおらず、被相続人の両親は既に亡く、被相続人の弟(D)が存命の場合
A:3/4、D:1/4での相続となります。
 
例3)配偶者はおらず、子供もなし。被相続人両親も既に亡く、被相続人の弟(D)が存命の場合
D:全財産を相続します。

上記3つの例に関して、遺言書がある場合や相続人全員で遺産分割協議を行った場合は、上記と異なる財産分配となります。また代襲相続が発生している場合、相続欠格・廃除、及び相続放棄等が関係する場合、相続関係が変わってきますので、綿密な相続人調査が必要です。

2.相続手続きに必要な書類

ケース別に相続登記に必要な書類は、以下の通りとなります。
 
ケース1)配偶者と子が相続人の場合
・被相続人の生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍
・被相続人の住民票の除票(本籍地記載)
・相続人の戸籍(被相続人が亡くなった後に取得)
・相続人の住民票
・不動産の評価証明書

ケース2)配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合
 ケース1)の書類と合わせて被相続人の両親の生まれてから亡くなるまで全ての戸籍
 
※相続人間で遺産分割協議を行う場合には、以下が追加されます。
・遺産分割協議書(実印で押印)
・捺印者全員の印鑑証明書

★遺産分割協議を行う際の注意
相続人全員で行う必要があります。一部の相続人を除いてされた遺産分割協議は無効となります。不動産の表示は、不動産の特定に誤解が生じないように正しく記載し、紙面が複数に及ぶ場合には割印を押す必要があります。
※ケース2)では収集する戸籍が、明治の頃まで遡る事も珍しくありません。先の大戦による空襲等で戸籍が消失している場合など、特別な事情があるケースも少なくないので、必要に応じて事前に法務局と提出書類の確認・協議を行う事場合があります。

最後に

今回、相続登記の義務化という観点で、周辺的な内容を含めてご説明させて頂きました。個人個人の事情により相続関係や必要書類が異なります。先ずは、基本ケースを軸に相続関係の調査及び、必要書類の収集を進めて頂き、例外部分に対応していく事になります。手続きに際して不明な点がございましたらお問合せを頂ければと思います。

このコラムを書いた人

司法書士向山昭彦

経歴

  • 2018年司法書士試験合格
  • 2019年1月~2022年12月 司法書士法人勤務 (中野支部所属)
  • 2023年1月 大松法務司法書士事務所開設 (台東支部所属)

相続に関する法律や手続きは、一般の方には分かりにくい内容かと思います。疑問に思われる事、不安に感じることがございましたらいつでもご連絡下さい。

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